Офисная недвижимость

     Предложение

     В конце третьего квартала 2011 года общий объем офисных помещений в Киеве составил около 1 173 755 кв.м без учета площадей государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей (График 1).

     В третьем квартале 2011 года на рынке офисной недвижимости Киева не произошло значительных изменений. Как и ранее, рынок офисной недвижимости в украинской столице остается структурно ненасыщенным с точки зрения общего объема помещений, разновидности форматов и качества оперирующих объектов (График 2).

     Единственным офисным объектом, введенным в эксплуатацию в июле-сентябре 2011 года в Киеве, стал бизнес центр общей арендуемой площадью 10 300 кв.м, расположенный по адресу улица Саксаганского, 70/ Паньковская, 16б.
Общий объем новых офисных помещений, введенных в эксплуатацию в Киеве в течение первых трех кварталов 2011 года, составил около 55 060 кв.м, что на 43% превышает показатель соответствующего периода в 2010 году.
По оценкам компании DTZ, новое предложение в сегменте офисной недвижимости в Киеве в четвертом квартале 2011 года может составить от 16 500 кв.м до 52 390 кв.м. Реальный показатель зависит от того, будет ли открыт в течение периода бизнес центр «Премиум Центр» арендуемой площадью 36 000 кв.м Начиная с конца 2008 года, девелопмент многих крупных офисных проектов, заявленных к реализации в Киеве до начала финансового кризиса, был приостановлен в связи с отсутствием финансирования, неэффективной концепцией проектов, экономическим спадом и, как результат, снижением спроса. В 2010 году были возобновлены работы по ряду крупных объектов офисной недвижимости, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2012-2013 год.

     Спрос
Несмотря на то, что экономика Украины еще находится на этапе восстановления после мирового кризиса 2008-2009 годов, в течение первых трех кварталов 2011 года основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве продолжали улучшаться.
В июле-сентябре 2011 года около 32 850 кв.м офисных помещений были сданы в аренду в Киеве, что на 32% меньше, чем в соответствующем периоде 2010 года. При этом, в течение первых трех кварталов 2011 года общий объем сданных в аренду офисных помещений в украинской столице составил приблизительно 118 1150 кв.м, что на 3% больше показателя, зарегистрированного в январе-сентябре 2010 года. В январе-сентябре 2011 года спрос на офисные помещения в Киеве формировали предприятия из бóльшего количества отраслей по сравнению с 2010 годом.

     Тем не менее, основными генераторами спроса на офисные помещения в Киеве оставались компании в отрасли информационно-коммуникационных технологий (36% от общего объема сделок в сегменте), производственные компании (26%, при этом производители потребительских и фармацевтических товаров составляли в этом показателе 4% и 6,5% соответственно), а также финансовые (10%) и сельскохозяйственные (5%) компании.
В течение первых трех кварталов 2011 года доля сделок аренды помещений площадью 3 000 кв.м и более составила около 15% от общего количества трансакций на рынке аренды офисной недвижимости в Киеве. Экономическая ситуация в Украине несколько улучшилась, но условия на рынке офисной недвижимости в Киеве оставались все еще благоприятными (в частности, относительно низкие арендные ставки и льготы, предлагаемые некоторыми владельцами офисных помещений). Поэтому в январе-сентябре 2011 года многие компании переехали в офисные помещения с лучшими характеристиками с точки зрения расположение и/или качества, расширили занимаемые площади или провели переговоры с владельцами помещений с целью зафиксировать текущие условия аренды на более длительный срок впреддверии ожидаемого возобновления позитивной динамики рынка офисной недвижимости в украинской столице.

     Уровень вакантности
В конце сентября 2011 года первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве составила 11,2% по сравнению с показателем на уровне 11,9% в конце второго квартала 2011 года и 12,7% по состоянию последние числа декабря 2010 года. В то же время в конце третьего квартала 2011 года показатели вакантности офисных помещений в центральном деловом районе и на Подоле в Киеве снизились до 7,2% и 5% соответственно (График 3).

     Усиление спроса арендаторов на фоне небольшого объема нового предложения уже привело к возобновлению дефицита качественной офисной недвижимости в Киеве, который наиболее ощутим в классе офисных помещений площадью более 1 000 кв.м в центральной части города.
Учитывая несущественное новое предложение офисных помещений, вводимых в эксплуатацию в Киеве, в сочетании с постепенным усилением спроса, мы ожидаем дальнейшее снижение показателя вакантности в сегменте до конца 2011 года.

     Арендные ставки
В течение периода с третьего квартала 2008 года до конца 2009 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве в долларовом эквиваленте снизились более чем на 50%. Это связано как с девальвацией украинской гривны, так и сокращением спроса со стороны арендаторов вследствие экономического кризиса.
Во второй половине 2009 года арендные ставки на офисные помещения стабилизировались на уровне $25-35 за кв.м в месяц на помещения класса А, для офисных помещений класса В, расположенных в центральных и нецентральных районах города, ставки аренды находились в пределах $20-25 за кв.м в месяц, а для класса С – на уровне $12-17 за кв.м в месяц. В течение первых трех кварталов 2011 года наблюдалось некоторое повышение уровня арендных ставок на офисные помещения в Киеве, что связано со снижением предложения в сегменте, особенно в центральном деловом районе города, а также с постепенным усилением спроса арендаторов. В конце сентября 2011 года арендные ставки на наилучшие офисные помещения в Киеве находились на уровне $38-44 за кв.м в месяц, а офисные помещения класса В и С предлагались по ставкам аренды $23-35 и $8-25 за кв.м в месяц соответственно.
Исходя из допущения, что курс гривны к доллару США останется на уровне приблизительно 8 гривен за $1, компания DTZ ожидает дальнейшее повышение арендных ставок на офисные помещения до конца 2011 года вместе с уменьшением арендных льгот, предлагаемых арендодателями. Однако, поскольку большинство арендаторов неохотно соглашаются нести дополнительные капитальные затраты на улучшение арендуемых помещений, базовая отделка офисных помещений останется обязательным условием для их эффективной сдачи в аренду.