Торговая недвижимость

Предложение
В конце сентября 2011 года общий объем современных торговых помещений в Киеве составил приблизительно 1 001 400 кв.м или 359 кв.м на 1 000 жителей (исходя из официальных статистических показателей численности населения). Этот показатель включает все объекты торговой недвижимости в городе площадью от 5 000 кв.м, в том числе, торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты. Таким образом, в столице Украины сохраняется дефицит качественных торговых помещений, особенно учитывая дисбаланс между официальным и фактическим количеством населения в городе.

В течение первых трех кварталов 2011 года в Киеве была открыта вторая очередь торгово- развлекательного центра Dream Town, якорным арендатором в котором является аквапарк. Также, были сданы в эксплуатацию продуктовый гипермаркет Novus на Броварском проспекте и четыре небольших торговых центра, – ТЦ inSilver на улице Срибнокильской, ТЦ «Квадрат» на улице Оноре де Бальзака, ТЦ «Левобережный» на улице Марины Расковой и ТЦ Victorio на Львовской площади. Кумулятивная торговая площадь этих объектов составляет приблизительно 75 080 кв.м. В четвертом квартале 2011 года планируется открытие первой очереди торгово-развлекательного центра «Мега-Сити» арендуемой площадью около 25 000 кв.м.
Качество этого объекта будет невысоким, что связано со стратегией продажи отдельных торговых помещений в нем различным собственникам. Открытие ТРЦ «Гулливер» (ранее также известного как «Континенталь» и «Эспланада») в центральной части Киева откладывается до 2012 года. Среди крупнейших объектов торговой недвижимости, открытых в регионах Украины в январе-сентябре 2011 года, необходимо отметить ТРЦ City Mall
(очередь 2) в Запорожье, ТРЦ «Украина» в Мариуполе и ТЦ «Галактика» в Кременчуге, а также строительный гипермаркет «Эпицентр» в Кировограде, Чернигове, Мукачево (Закарпатская область) и Каменец- Подольском (Хмельницкая область). Кроме этого, сетью Metro Cash&Carry были открыты оптовые центры в формате «МЕТРО База» в Тернополе и Луцке. Знаковым стало открытие в октябре 2011 года торгового центра «Пассаж», который расположен в самом центре города Днепропетровска. В четвертом квартале 2011 года запланировано открытие ТЦ Ave Plaza и ТРЦ «Магеллан» (очередь 1) в Харькове, ТРЦ «Донецк Сити» (очередь 2) в Донецке и ТРЦ Fabrika (очередь 1) в Херсоне.

В 2010 году многие украинские и международные девелоперы провели повторный анализ финансовой целесообразности и жизнеспособности своих проектов в сегменте торговой недвижимости ввиду изменившихся рыночных условий. Эта тенденция продолжилась в течение первых трех кварталов 2011 года и, по оценкам компании DTZ, свидетельствовала о позитивных перспективах развития данного сегмента в Украине. Хотя объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости в Киеве и других городах Украины существенно не изменится до конца 2011 года, мы ожидаем, что этот показатель ощутимо увеличится
в 2012-2013 годах. В 2012 году в Киеве запланировано открытие целого ряда объектов торговой недвижимости. Среди них ТРЦ Ocean Plaza (очередь 1), ТРЦ «Гулливер», ТРЦ «Домосфера» (очередь 3), ТЦ «РайОН», ТРЦ «Мармелад», а также ТЦ Kiev E95 Outlet Centre, являющийся первым в Украине объектом формата fashion outlet. Кумулятивное новое предложение в сегменте торговой недвижимости в 2012 году в Киеве может составить около 220 000 кв.м (GLA), что увеличит текущий объем рынка приблизительно на 22%. Среди крупнейших объектов торговой недвижимости, запланированных к открытию в 2012 году в регионах Украины, необходимо отметить ТРЦ City Centre в Одессе, а также вторые очереди ТРЦ «Магеллан» и «Французский Бульвар» в Харькове, ТРЦ «Южная Галерея» в Симферополе, ТРЦ «Ашан Сити Парк» в Донецке и ТРЦ Fabrika в Херсоне.

     Спрос
В первой половине 2011 года общая динамика спроса на торговые помещения по всей Украине улучшилась.
В течение третьего квартала 2011 года крупные торговые операторы активно рассматривали возможности расширения своих сетей в стране. Однако необходимо отметить некоторое ухудшение восприятия ритейлерами краткосрочного потенциала украинского рынка розничной торговли, что связано с общей негативной динамикой мировых рынков и политической нестабильностью в Украине.
Киев остается наиболее привлекательным для всех ритейлеров, уже представленных в Украине или планирующих свой выход на рынок страны. В связи с усилением спроса в сегменте, объем предложения качественных торговых помещений вдоль центральных торговых улиц и в успешных торговых центрах украинской столицы существенно сократился.
Уже к концу июня 2011 года показатели заполняемости в наиболее популярных и качественных торговых центрах в Киеве и других крупных городах Украины вернулись на докризисный уровень и оставались низкими в течение третьего квартала текущего года. В течение первого полугодия 2011 года на украинский рынок вышли нескольких модных брендов. В частности, открылся флагманский магазин бренда GAP на Крещатике, – центральной улице Киева. Также известные бренды New Yorker и Oysho своим присутствием разнообразили состав арендаторов в ТРЦ Sky Mall в Киеве и ТРЦ Rivera Shopping City в Одессе.
Отсутствие «критической массы» качественных объектов торговой недвижимости в Украине является препятствием для выхода на украинский рынок ряда известных международных ритейлеров. По оценкам компании DTZ, открытие магазинов таких брендов как H&M, C&A, Peek&Cloppenburg и Debenhams маловероятно до конца 2012 года – начала 2013 года. В течение первых трех кварталов 2011 года операторы объектов в формате big box продолжали демонстрировать высокий уровень активности, обусловленный стратегиями развития их сетей, а также высоким потенциалом украинского рынка в данном сегменте и наличием привлекательных земельных участков по доступным ценам. Так, торговые сети Metro Cash&Carry, «Эпицентр» и
«Новая Линия» продолжили свою экспансию в стране.

     Ряд операторов розничной торговли продуктами питания также активно рассматривали аренду помещений в новых торговых центрах, в том числе такие компании как Fozzy Group, Auchan, BT Invest (сеть Novus) и «Амстор», а также сеть супермаркетов бытовой техники и электроники Comfy. Более этого, интересы этих торговых сетей не ограничивались городами с населением более 1 миллиона жителей.
Профессиональные торговые операторы сегодня очень тщательно подходят к оценке качества предлагаемых торговых помещений и условий аренды.
Арендные ставки
Вследствие повышения активности торговых сетей и улучшения общего восприятия потенциала украинского рынка, в первом квартале 2010 года был зарегистрирован рост базовых арендных ставок в качественных объектах торговой недвижимости в Киеве на 10-25% по сравнению с 2009 годом.
До конца 2010 года арендные ставки на помещения в наилучших торговых центрах украинской столицы выросли еще на 10%.
В течение первых трех кварталов 2011 года средние арендные ставки находились в диапазоне $70-90 за кв.м в месяц на торговые помещения площадью 100- 300 кв.м в успешных торговых центрах Киева. В то же время в наиболее популярных торговых центрах города арендные ставки достигали уровня $160-200 за кв.м в месяц.

     Аналогичные тенденции также наблюдались и в тех нескольких качественных торговых центрах, которые расположены в других крупных городах Украины и уже оперируют в течение некоторого времени.
Как следствие усиления спроса на торговые помещения вдоль центральных торговых улиц в Киеве, начиная со второго квартала 2010 года, средние арендные ставки на эту категорию помещений выросли. В первом полугодии 2011 годабыло зафиксировано дальнейшее повышение  арендных ставок на торговые помещения вдоль центральных торговых улиц украинской столицы. Несмотря на позитивную динамику в сегменте торговой недвижимости в Украине, выход на рынок новых ритейлеров и рост активности уже присутствующих здесь сетей на фоне небольшого нового предложения качественных помещений, существенный рост базовых арендных ставок на торговую недвижимость является маловероятным в четвертом квартале 2011 года. Это связано с относительно небольшим количеством качественных ритейлеров, представленных в стране, а также рисками экономической нестабильности в мире и в Украине. Тем не менее, по оценкам компании DTZ, в связи с постепенным усилением спроса со стороны торговых операторов и общей нехваткой качественных торговых площадей, базовые арендные ставки на наиболее качественные помещения в торговых центрах и вдоль центральных улиц в Киеве и других крупных городах Украины уже в краткосрочной перспективе будут подвержены некоторому росту. В то же время долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества масштабных проектов, заявленных к выходу на рынок в 2012-2013 годах, в частности, в Киеве.
Качество остается решающим фактором, влияющим на успешность и инвестиционную ликвидность существующих и новых торговых центров в Украине. Примечательно, что большинство активных девелоперов в Украине уже принимают этот факт.